Wohneigentumsrecht

Gemäß § 22 Abs. 1 S. 1 Wohnungseigentumsgesetz können bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum nicht gemäß § 21 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz mehrheitlich beschlossen werden. Erforderlich ist die Zustimmung aller Eigentümer, wobei § 20 Abs. 1 S. 2 Wohnungseigentumsgesetz aber festlegt, dass die Zustimmung einzelner Eigentümer dann entbehrlich ist, wenn diese in ihren Rechten nicht über das in § 14 Wohnungseigentumsgesetz bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. § 22 Abs. 1 Wohnungseigentumgesetz wird durch § 16 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz ergänzt, der nicht zustimmende Eigentümer von sämtlichen Kosten (auch Folgekosten) der baulichen Veränderung freistellt.

Der WEG-Verwalter ist verpflichtet, die wohngeldsäumigen Eigentümer zeitnah und druckvoll anzumahnen und bei ausbleibenden Zahlungen auf eine baldige Titulierung hinzuwirken. Versäumt er diese Pflicht (hier: bis zu 15 Monate), haftet er auf Schadenersatz, wenn die verzögerte Zwangsvollstreckung gegen den säumigen Wohngeldschuldner scheitert.

Die Vergabe von Bauleistungen durch den Hausverwalter wird, soweit sich aus den Umständen nichts anderes ergibt, in der Regel für dessen Auftraggeber, gewöhnlich den Eigentümer, vorgenommen. Der Umfang der vergebenen Arbeiten ist nicht entscheidend für die Frage, ob der Hausverwalter im eigenen oder im fremden Namen gehandelt hat (BGH, Urteil vom 8. Januar 2004 VII ZR 12/03).

Das in Prozessstandschaft vom Verwalter gegen den Veräußerer einer Wohnungsanlage wegen Mängeln eingeleitete selbstständige Beweisverfahren unterbricht die Verjährung der Gewährleistungsansprüche der Erwerber, wenn diese den Verwalter dazu ermächtigt haben. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, wonach der Verwalter ermächtigt wird, alle rechtlich notwendigen Schritte zur Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens in die Wege zu leiten, kann dahin ausgelegt werden, dass der Verwalter das Beweisverfahren in gewillkürter Prozessstandschaft durchführen darf (BGA vom 24. Juli 2003, VII ZR 360/02).