Joachim Tschuck - Kanzlei Darmstadt
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Rechtsanwalt in Darmstadt

Mietrecht

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Renoviert der Mieter die Wohnung trotz vertraglicher Verpflichtung nicht, musste der Vermieter nach der jeweiligen örtlichen Rechtsprechnung unter Umständen warten, bis das Mietverhältnis beendet war, um seine Renovierungsansprüche durchzusetzen. Diese Unsicherheit ist nunmehr zu Gunsten der Vermieter durch eine Entscheidung des BGH vom 6. April 2005 beseitigt worden. Der Vermieter kann aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen nicht erst zum Ende des Mietverhältnisses die Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen, sondern bereits dann, wenn eine Renovierungsbedürftigkeit vorliegt. Der Vermieter hat also einen Vorschussanspruch für Renovierungskosten, sollte der Mieter seiner Pflicht zur Renovierung nicht nachkommen.

Hat der Mieter von Wohnraum im Mietvertrag die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen übernommen, so wird der entsprechende Anspruch des Vermieters, sofern keine Fristenplan vereinbart worden ist, fällig, sobald aus der Sicht eines objektiven Betrachters Renovierungsbedarf besteht. Darauf, ob bereits die Substanz der Wohnung gefährdet ist, kommt es nicht an (BGH vom 6.4.2005, VIII ZR 192/04).

Zur Wirksamkeit der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses, die nach dem Auszug eines Mitmieters alleine gegenüber dem die Wohnung weiter nutzenden Mieter ausgesprochen worden ist, bedarf es eines ausdrücklichen Wunsches des Mitmieters, aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden, nicht. Ist der Mitmieter bereits vor einem Vermieterwechsel aus dem Mietverhältnis ausgeschieden und ist der neue Vermieter mit dessen Ausscheiden einverstanden, so bedarf es keiner entsprechenden Erklärung gegenüber dem ausgeschiedenen Mitmieter. Für die Wirksamkeit der nur gegenüber dem verbliebenen Mieter ausgesprochenen Kündigung ist unter diesen Umständen alleine maßgeblich, ob die von dem Mitmieter begehrte und jedenfalls vom Vermieter akzeptierte Entlassung aus dem Mietverhältnis daran scheitert, dass der verbliebene Mieter seine Zustimmung dazu aus Rechtsgründen verweigern darf. So entschied der BGH am 16.3.2005 BGH, VIII ZR 14/04.

Bemessungsgrundlage der Mietminderung nach 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden (BGH vom 6. April 2005, XII ZR 225/03).

In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein, auch beiderseitiger, formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt (BGH vom 6. April 2005, VIII ZR 27/04).

Im Bereich der gewerblichen Miete bestätigt der BGH seine Rechtsprechung zur analogen Anwendung des 539 BGB alter Fassung, wonach der Mieter Schadensersatz gegenüber dem Vermieter bei Mängeln nicht geltend machen kann, wenn er die Mietzahlung vorbehaltlos fortsetzt (BGH vom 16. Februar 2005, XII ZR 24/02).

Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums ab, so kann der Mieter, wenn das Mietverhältnis beendet ist, sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen. Er ist nicht gehalten, zuerst auf Erteilung der Abrechnung zu klagen. In einem solchen Falle hindert auch die Rechtskraft eines der Klage des Mieters stattgebenden Urteils den Vermieter nicht daran, über die Betriebskosten nachträglich abzurechnen und eine etwaige Restforderung einzuklagen (BGH vom 9. März 2005, VIII ZR 57/04).

Nach 556 Abs. 3 BGB muss der Vermieter dem Mieter die Betriebskostenabrechnung innerhalb eines Jahres zukommen lassen. Nach dem Urteil des BGH vom 17. November 2004, VIII ZR 115/04, genügt zur Einhaltung der Frist eine formell ordnungsgemäß erstellte Abrechnung, selbst wenn diese rechnerische Fehler aufweisen sollte.

Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis wegen Zahlungsverzuges des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, lässt der nachträglicher Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen auch ohne weiteres die fristgemäße Kündigung. Die nachträgliche Zahlung durch den Mieter ist jedoch bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, zu berücksichtigen.

Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters (sechs Monate) beginnt auch dann mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurück erhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen (BGH vom 19. Januar 2005, VIII ZR 114/04).

Führt das Verhalten des Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage zu Schäden der Wohnungseigentümer, können diese Ansprüche auch nur gemeinschaftlich geltend gemacht werden. Interessen einzelner Wohnungseigentümer müssen dem gegenüber zurücktreten (OLG Köln vom 17. Dezember 2004, 16 Wx 228/04).

 

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